Asunto-osakeyhtiö on hallintamuotona perisuomalainen omistustapa. Yhtiön perustamisvaiheessa asunto-osakeyhtiö toimii varsin hyvin ja osakkaat saavat halutessaan äänensä kuuluville, mikäli aktiivisuutta riittää. Kunkin yhtiön alkutaipaleella syntyy ”meidän tapa toimia”, jonka muuttaminen yhtiön myöhäisemmässä vaiheessa voi olla vaikeaa.
Yhtiön ikääntymisen myötä osakkaiden osallistumishalu usein hiipuu. Samalla hoidettavat asiat vaikeutuvat, kun peruskorjauksia tulee vastaan. Yhtiön sisäinen toimintatapa luo haasteen isännöinnille.
Kiinteistön iän vaikutus isännöintiin
Isännöintiin kuuluvat pakollisina lainsäädännön määräämät talouden ja hallinnon tehtävät. Osakkaiden ja asukkaiden ikääntyessä tulee yhtiön ostamiin palveluihin merkittäviä lisävaatimuksia. Kiinteistön ikääntymisen myötä eri rakennusosat vaativat huoltoa, korjausta tai kokonaan uusimista.
Pitkän ajan kuluessa syntyy myös uusia tarpeita. Pohdittavana voivat olla esimerkiksi tilojen käyttötarkoitusten muuttaminen, varusteiden ja laitteiden tason parannus tai kokonaan uusien hankkiminen.
Pakkokorjauksista hallittuun omaisuuden hoitoon
Isännöitsijän rooliin kuuluu edistää ammattimaista kiinteistönpitoa ja omaisuuden pitkäjänteistä hoitamista. Yksittäisen korjaushankkeen tulisi olla looginen osa kiinteistön pitkäaikaista korjausten ja perusparannusten ketjua.
Isännöitsijän tehtävänä on tuoda ryhtiä päätöksentekoon sekä edistää ammattilaisten käyttöä korjaushankkeiden toteutuksessa. Isännöintiorganisaation keskeisiä osaamisalueita ovat hallinnon, talouden ja usein myös viestintä. Korjaushankkeessa muodostettavalle erilliselle projektiorganisaatiolle määritellään aina vastuut ja roolit, joiden tulee toimia hyvässä yhteistyössä isännöinnin kanssa.
Kiinteistönpito, poikkitieteellinen toimiala
Isännöitsijän tehtävät ovat merkittävästi muuttuneet vuosikymmenten aikana kiinteistöjen ja toimintojen monimuotoistuessa sekä talojen ja asukkaiden ikääntyessä. Aikanaan riitti talouden ja hallinnon sekä juridiikan hallinta. 2000-luvulla viestintä, vuorovaikutus sekä teknisten ongelmien korostuminen ovat muuttaneet isännöinnin entistä vaativammaksi. Esimerkiksi asumisen terveysasiat ovat korostuneet rakennusteknisten virheiden ja epäasiallisen käytön myötä.
Yhtiö valitsee omaisuudenhoitonsa linjat
Osakkaiden ja asukkaiden osallistuminen korostuu tämän päivän kiinteistönpidossa. Asunto-osakeyhtiö luo mallina hyvät edellytykset osallistuvalle ja ympäristöään kunnioittavalle asumiselle. Asioiden laaja ja kokonaisvaltainen käsittely sekä monipuolinen viestintä ja vuorovaikutus hälventävät epäluuloja. Avoimen vuorovaikutuksen avulla saadaan varmimmin osakkaiden enemmistön tahto päätöksenteon tueksi.
Toimeksianto määrittää isännöinnin sisällön
Isännöintitoimeksiannon pohjana ovat lakisääteiset tehtävät, mutta palveluntuottajaorganisaation laajuudesta ja osaamisesta riippuen se voi sovittaessa tarjota laajempiakin asumispalveluja.
Lähtökohtana ovat osakkaiden ja asukkaiden tarpeet, joille tulee yleensä saada yhtiökokouksen enemmistön tuki. Tämän pohjalta hallitus valmistelee palvelusopimuksen yhdessä isännöintiorganisaation kanssa ja hankkii sopivat palveluntuottajat.
