Taloyhtiön asioihin perehtymätön asunnon omistaja voi joutua ulalle menetelmistä, joilla hänen osakkeensa tai koko kiinteistön kunto määritellään. Erilaisia huoneiston ja talon tilan arviointimenetelmiä kun tuntuu olevan enemmän kuin tarpeen. Miksi näin on, ja miten osakas tietää, mikä selvitys milloinkin kannattaa teettää ja mitkä niistä ovat pakollisia?
Maallikko saattaa mennä sekaisin jo siitä, koskevatko eri tarkastukset ja arviot koko taloyhtiötä vai yksittäistä asuntoa. Esimerkiksi kuntoarvio koskee koko kiinteistöä ulkoa ja sisältä ja se toteutetaan aistinvaraisesti, rakenteita rikkomatta ja haastatteluin. Asukkaiden turvallisuuteen ja terveyteen vaikuttavat seikat asetetaan etusijalle. Siihen kuuluu myös mm. laajennettu energiatalouden selvitys ja sen parannustoimenpiteet. Kuntoarvioon liitetään kunnossapidon pitkän tähtäimen suunnitelma, PTS. Arvio on voimassa 5-10 vuotta. PTS ei kuitenkaan ole varsinainen korjausohjelma, joka laaditaan vasta kunnossapitosuunnitelman pohjalta. Suunnitelma tehdään PTS:n ja kuntoarvion perusteella. Korjausohjelma ei ole pakollinen, mutta hyvin pidetty taloyhtiö teettää sellaisen.
-Kunnossapitosuunnitelma sisältää suosituksen korjausten ajankohdista kustannusarvioineen. Jatkuva kunnossapito ja korjaustoimet kannattaa ajoittaa niin, että korjaushankkeet eivät mene päällekkäin ja aiheuta siten turhaa työtä ja kustannuksia, Kiinteistöalan Koulutussäätiön (Kiinko) koulutuspäällikkö Pertti Huhtanen painottaa.
-Sen sijaan asuntokaupan yhteydessä tehtävä kuntotarkastus kertoo puolueettomasti omakotitalon tai rivitalohuoneiston, joskus myös kerrostaloasunnon kunnosta ja korjaustarpeista. AKK-tarkastukseen voi sisältyä myös pieniä rakenteiden avauksia, Huhtanen jatkaa käsitteiden avaamista.
Kunnossapitotarveselvitys ei korvaa pitkän tähtäimen suunnitelmaa
Viime kesänä voimaan tulleen uuden asunto-osakeyhtiölain mukaan taloyhtiön on toimitettava yhtiökokouksessa vuosittain päivitetty kunnossapitotarveselvitys. Siinä arvioidaan kiinteistön korjaustarpeet seuraaviksi viideksi vuodeksi. Dokumentin merkitystä Huhtanen pitää lähinnä viestinnällisenä. Se on yleiskuvan antava asiakirja. Varsinainen budjettiarvion ja korjaussuunnitelman sisältävä dokumentti on edelleen PTS.
Vain tarvittaessa tehtävä kuntotutkimus puolestaan pureutuu rakenteisiin. Sillä selvitetään mahdollisen ongelman tai vaurion syy yksittäisestä rakennuksenosasta tai järjestelmästä. Mittaukset ja näytteenotot voivat täydentää tutkimusta, jonka perusteella laaditaan toimenpide-ehdotus tiettyjen osien uusimisen tai korjauksen pohjaksi. Vastaavasti koko kiinteistöä koskevan vaurion selvitys hoituu kartoituksella, jossa käytetään mittalaitteita.
Kuntotodistuksella helposti kokonaiskuva talon kunnosta
Kuntoarvioon liitettävä vapaaehtoinen Taloyhtiön kuntotodistus® lisää asuntokaupan luotettavuutta sekä ostajalle että myyjälle. Mutta se on käypä paperi muulloinkin kuin myyntitilanteessa. Kuntotodistus kannattaisi Huhtasen mielestä ripustaa esille talon aulaan. Siitä asukkaat ja ostajaehdokkaat näkisivät yhdellä silmäyksellä taloyhtiönsä teknisen kunnon. Asuntoa myytäessä todistuksesta voisi ottaa kopion ostajaehdokkaille. Taloyhtiön senhetkinen tila ja tulevat korjaustarpeet eivät jäisi vaikeaselkoisempien dokumenttien tulkinnan varaan.
-Myös vakuutusyhtiöt hyötyvät kuntotodistuksesta. Esimerkiksi jos taloyhtiö on laiminlyönyt putkiremontin, seurauksena voi olla iso vesivahinko. Taloyhtiön kuntotodistuksesta näkee heti tällaiset korjaustarpeet. Asunnonvälittäjä on myös velvollinen ottamaan ja tekemään selvää olennaisista korjaustarpeista. Hänellekin paperi on hyödyllinen.
Nyt onkin pohdittavana, pitäisikö Taloyhtiön kuntotodistuksesta tehdä virallinen kansilehti kuntoarvioon.
Selvitysten koordinointi auttaisi osakkaita
Kymmenen vuotta voimassa olevan pakollisen energiatodistuksen perusteena voidaan käyttää samoja lähteitä kuin kuntoarviossa ja kuntotodistuksessa. Enintään kuuden asunnon rakennukset ja vapaa-ajan asunnot on vapautettu energiatodistuksen hankinnasta.
-On syytä tietää, että energiatodistus on oltava näkyvillä, kun asunto myydään tai vuokrataan. Todistus voi olla joko isännöitsijäntodistuksen liitteenä (ilman toimenpide-ehdotuksia) tai sen voi tehdä erillisenä energiatodistuksena, joka kertoo energiatehokkuuden parantamistoimenpiteet.
Energiatodistus ilmoittaa energiamäärän, joka tarvitaan rakennuksen tarkoitustaan vastaavaan käyttöön.
Huhtasen mielestä olisi osakkaan kannalta järkevintä, jos kaikki rakennuksen tekniset tarkastukset tehtäisiin samalla kertaa. Kaikkia ei tosin tarvitse uusia yhtä usein.
-Siten kustannukset laskisivat ja asunnon kunnon seurannan laatu paranisi, Huhtanen nimeää hyvin ajoitettujen tarkastusten etuja.
Osakkaan kannalta eri toimenpiteiden tilaamista hankaloittaa se, että yksi tekijä harvoin hallitsee kaikkia. Huhtanen pitääkin suositeltavana, että tarkastusten toteuttajat koordinoisivat toimintaansa ja tarjoaisivat kokonaispaketteja taloyhtiöille ja osakkaille.
Pieni kuntoselvitysten sanasto:
energiatodistus:
Vapaaehtoinen korkeintaan kuuden asunnon rakennuksille, muille pakollinen. Apuväline energiatehokkuuden arviointiin ja parannuskeinojen etsintään.
kartoitus:
Kiinteistön jonkin ongelman tai vaurion syyn selvittäminen mittalaittein. Kartoitusraportin laativat asiaan perehtyneet asiantuntijat.
kunnossapitosuunnitelma:
Laaditaan kuntoarvion ja tarvittaessa kuntotutkimuksen pohjalta. Määritellään suositeltavat kunnossapito- ja korjaustoimenpiteet kiinteistön alkuperäisen kunnon ylläpitämiseksi.
kunnossapitotarveselvitys:
Vuosittain asuntoyhtiön tilinpäätöskokouksessa esitettävä asiakirja seuraavien viiden vuoden kunnostustarpeesta. Ei määrämuotoista lomaketta, mutta Kiinteistöliitto on julkaissut suosituksen käytettävästä lomakkeesta. Hallituksen ja isännöitsijöiden laatima. Ei yksinään riitä korjaushankkeista päättämiseen.
kuntoarvio:
Kiinteistön tilojen, järjestelmien tai osien kunnon selvitys aistinvaraisesti, määrämuotoinen raportti. Tekijänä rakennus- ja talotekniset asiantuntijat. Liitteenä PTS.
kuntotarkastus:
Tehdään asuntokaupan yhteydessä omakotitaloihin tai osakkeisiin. Selvittää rakennusteknisen kunnon, korjaustarpeet ja mahdolliset terveys- ja turvallisuusriskit. Kokemusperäinen tutkimus, haastattelut ja esimerkiksi kosteusmittaukset. Tekijänä rakennustekninen asiantuntija.
kuntotutkimus:
Kiinteistön rakennusosan tai järjestelmän tarkempi tutkimus vaurion syyn selvittämiseksi. Rakenteita rikkova. Liitetään toimenpide-ehdotus. Rakennus- ja taloteknisten asiantuntijoiden ja laboratorioiden tekemä.
PTS:
Pakollinen pitkän aikavälin kiinteistön kunnossapitosuunnitelma, joka liitetään kuntoarvioon. Taloyhtiön hallintoelimet hyväksyvät. Kokonaiskuva korjaustarpeiden aikatauluista ja kuluista.
Taloyhtiön kuntotodistus®:
Taloyhtiön kunto tähdin pisteytettynä. Perustuu kuntoarvioon. Antaa selkeästi tietoa mahdollisista tulevista korjauksista yhtiössä. Vapaaehtoinen.
Lisätietoja:
Kiinteistöalan Koulutussäätiö
koulutuspäällikkö Pertti Huhtanen
Sähköpostiosoite on suojattu roskapostiohjelmia vastaan, Javascript-tuen tulee olla päällä nähdäksesi osoitteen
puh. 0400 625 730
